Mi opinión sobre Crowdestate

Crowdestate es una plataforma de crowdlending inmobiliario con sede en Estonia, donde es posible invertir en operaciones inmobiliarias desde 100 euros. Además, es posible invertir en operaciones de circulante y préstamos hipotecarios.

Hasta la fecha, la plataforma cuenta con más de 17.000 inversores que han financiado 63 proyectos por un valor de 30 millones de euros.

Una vez que se produce la venta del activo, Crowdestate cobra al inversor unos honorarios a éxito del 20% de los intereses recibidos, teniendo en cuenta que no se pagan intereses sobre el primer 8% de rentabilidad obtenida. Así, si la rentabilidad obtenida es de un 17%, Crowdestate cobra un 20% sobre el 9% que excede del 8%, o sea que el inversor obtiene un 15,2% (8% + 7,2%). Muy importante: Tras consultar con el equipo de Crowdestate, podemos afirmar que no hay comisión para el inversor. [Ver comentarios #24 y #25 de este hilo]

Hasta la fecha, los inversores han obtenido una rentabilidad media neta del 23% anual.

Crowdestate parece tener menos proyectos pero más exclusivos que Estateguru. La rentabilidad obtenida por los inversores de Crowdestate (24%) es superior a la obtenida por los inversores de Estateguru (12,40%). Crowdestate tiene una base de inversores mayor (17.000) frente a Estateguru (11.000).

Los puntos favorables de Estateguru es que permite una mayor diversificación al haber más volúmen y que el importe mínimo por inversión es menor (50 € vs 100 €). El hecho de que Estateguru no cobre honorarios no es plus a su favor, dado que las cifras de rentabilidad de Crowdestate parecen mejores y se ofrecen en términos netos (después de haber pagado honorarios). Sana competencia!.

Crowdestate acaba de inaugurar el 06-04-2018 un mercado secundario para vender las inversiones. Estateguru aún no dispone de él.

Para aquellos inversores interesados en invertir en Real Estate es una interesante plataforma para diversificar el portfolio de crowdlending, sobre todo en inversiones con un colateral (garantía) en caso de impago.

Más información: www.crowdestate.eu

Osea que los inversores optienen un 23% y cobran de comision un 20% de comision en Crowdestate..., quizá lo e entendido mal, pero muy mal no ????

No hombre no!
Deben publicar la rentabilidad neta. No fastidides.

Yo ando como un pulpo, pero en cuando pueda pruebo. Me gusta diversificar con colaterales.

Por lo que entiendo, o quiero entender, cobran un 20% sobre los beneficios que superan el 8% de interés.

Es decir, si la rentabilidad obtenida es de un 17%, cobraran un 20% sobre ese 9% que excede del 8%, o sea, salvo error por mi parte (que es probable), te llevarías un 15,2% (8% + 7,2%).

Saludos,

Yo creo que sus honorarios se deducen de la rentabilidad total. Así, si el proyecto ha ofrecido un 17%, ellos cobran un 20% (3,4%) y te abonan la diferencia: 13,6%.

Lo del 8% es que si el el proyecto no alcanza dicha rentabilidad, no te cobran honorarios.

Así lo entiendo yo.

Mañana les mando un mail y salimos de dudas. Contestan muy rápido.

Saludos

Hola,

Copio la respuesta recibida de Crowdestate de como calculan las comisiones:

"Hello again

While some of our projects have a 8/20 performance fee, we always display net expected return figures, which already take into account the potential performance fee.

Also, all other fees are paid by the Sponsors so it means that there are no fees to be paid by investors.

If you want to look at the project’s true profitability, you should approch it bottom-up:
a) the expected net return is 25%
b) add Crowdestate’s fees (let say they are 5% in total)
c) the actual profitability of the project is 30%

The same principle can be applied to performance fees:

Let’s say you invest 100 EUR into project with estimated 20% gross IRR, term is 1 year. Project ends with 20% return
What we do is:
100 EUR x 8% = 8 EUR (hurdle)
20 EUR - 8 EUR = 12 EUR (carry base)
12 EUR x 20% = 2,40 EUR (carry)
net return = 20 EUR - 2,40 EUR = 17,6 EUR (meaning 17,6% IRR)

We always display the investors with NET 17,6% IRR so you do not have to care about the fee calculations.

Best,
Gerda Laura
Crowdestate"

Efectivamente es como tú decías. Cobran un 20% de lo que excede del 8%.

Muchas gracias por la gestión y por la aclaración.

Crowdestate acaba de inaugurar un mercado secundario donde poder vender las inversiones.

Más información: www.crowdestate.eu/blog

Lo siento, pero no termino de entender cómo se calcula el tipo de interés que se obtiene finalmente.