Mi opinión sobre Estateguru

Estateguru es una plataforma de crowdlending inmobiliario de Estonia con préstamos al 11% con garantía hipotecaria por lo que en caso de impago se vende el inmueble. La plataforma tiene más de 18.000 clientes de 45 países que han financiado préstamos por valor de más de 93 millones de euros y los inversores han obtenido una rentabilidad entre el 10% - 11% anual.

En junio 2019 la plataforma ha realizado una ronda de 1.3 Millones € dando entrada a Speedinvest, un fondo de venture capital enfocado en empresas del sector fintech con más de 230 millones de euros bajo gestión y que ha invertido en compañías como Tide, Holvi o Billie en fase seed y crecimiento. Los fondos de esta ronda serán destiandos para la expansión de Estateguru a España e Italia.


Los préstamos tiene garantía hipotecaria, esto es, en el supuesto de que el prestatario no abone el préstamo, Estateguru pone a la venta la garantía aportada a través de una subasta. Más abajo explicamos el procedimiento.

La cantidad mínima a invertir en cada préstamo es de 50 euros y existe un sistema de inversión automático bastante sencillo. Estateguru no dispone de mercado secundario donde poder vender tus préstamos en caso de necesitar liquidez.

Los préstamos suelen tener un loan to value (LTV) inferior al 60% habitualmente. Por ejemplo, un préstamo de 60.000 € para adquirir una vivienda de 100.000 € estamos ante un préstamo con un LTV del 60%. Por el contrario, si el préstamo fuera de 80.000 €, el préstamo sería el 80% del LTV. Cuanto menor es el LTV menor riesgo para el inversor.


¿Qué sucede en caso de que un préstamo se retrase? Esta es una breve explicación a partir de las condiciones generales de Estateguru:

• Intereses de demora: En el supuesto de que el prestatario no abone el principal o intereses en la fecha pactada, EstateGuru envía notificaciones de saldos pendientes. Durante los primeros tres días no se devengan intereses de demora. A partir del 4º día de retraso (para retrasos en el abono del principal), el prestatario deberá abonar un tipo de interés de demora del 15% anual adicional por cada día de retraso. Si el retraso corresponde al abono de intereses, corresponde una penalización del 0,05% por cada día de retraso.
  
  
• Ampliaciones de plazo: El prestatario puede solicitar una ampliación de plazo de hasta 6 meses adicionales sin recargo para el pago de una cuota (principal o intereses). También puede solicitar una ampliación de entre 6 y 12 meses para el pago de principal (no intereses) pero con un incremento de la tasa de interés en un 3% anual durante dicho período. Estas extensiones deben ser anunciadas con carácter previo a que el pago esté atrasado y deben ser aprobadas por Estateguru que verifica la viabilidad.
  
  
• Ejecución: venta de la garantía: En el supuesto de que el prestatario tenga una única cuota impagada (da igual que sea de principal o intereses) durante más de 60 días, Estateguru pone en marcha la maquinaria y envía una notificación al prestatario a través del procurador (puede retrasarse hasta 7 días). El prestatario tiene 30 días desde la recepción de la notificación para pagar el préstamo y todas los costes adicionales. En caso de no hacerlo, Estateguru comienza el proceso de venta de la garantía a través de una subasta pública. El inversor recibe (i) un 15% de interés de demora desde el 4º día de retraso del principal y (ii) un 0,05% de penalización desde el 4º día de retraso de los intereses hasta que reciba los fondos por la venta de la garantía.
  
  
• Rescisión del contrato: Excepcionalmente, EstateGuru puede rescindir el contrato de préstamo y exigir su completa devolución más los intereses correspondientes en los siguientes supuestos: (i) si el prestatario tiene dos cuotas de principal impagadas, (ii) si el prestatario tiene una cuota (principal o intereses) con más de 45 días de retraso, (iii) si el prestatario incumple los términos del préstamo.

Hola,

Estoy pensando en invertir en esta plataforma y me gustaria saber de vuestra experiencia, si es facil invertir o hay pocos proyectos, si han habido impagos, garantias que dan etc

Gracias

Llevo muy poco tiempo en la plataforma pero por lo que veo parece que es difícil entrar en ninguna inversión sin el automático. Lo "malo" es que para que te dejen activar el automático en avanzado tienes que tener un saldo mínimo de 500 €.

Si no me equivoco esos 500€ se refieren a la puja mínima por proyecto. Si en el automático introduces menos de 500€, no puedes configurarlo en modo avanzado.

que tal sigue se puede entrar con menos de 500 para ver que tal funciona o no es factible?

No es necesario entrar con 500 €

La inversión mínima por proyecto son 50 € y puedes invertir en modo automático filtrando por los proyectos según plazo (hasta 12 meses; hasta 24 meses...). Subo captura del auto invest básico.


Ahora bien, si ponen como inversión mínima por proyecto "500 €", puedes configurar un autoinvest más avanzado como el tipo de interés mínimo, el LTV y un par de cosas más. Subo captura del auto invest avanzado.

Acabo de ver esto en mi FB, por si a alguien le va bien,



Por cierto, no sé ni cómo se accede a este bonus.

Primera parte de una entrevista a los de Estateguru en la web alemana "FINANZIELL FIT". No es novedad para los que los conocemos. Pero puede ser interesante.

Traducción automática de google.

EstateGuru - Interview mit COO Mihkel Stamm - Teil 1 | Finanziell Fit

Entrevista a Mihkel Stamm, COO de EstateGuru - Parte 1

1) ¿Qué es EstateGuru y cómo funciona la plataforma?
EstateGuru es la mayor plataforma de préstamos P2P para préstamos respaldados por bienes raíces en Europa Continental y la única plataforma en el mundo que opera en 5 países. Reunimos desarrolladores, empresas e individuos con inversionistas, permitiéndoles recaudar el capital que necesitan para financiar sus proyectos o prestarles a sus propiedades.

Por otro lado, los inversores pueden obtener un alto rendimiento invirtiendo en estos préstamos hipotecarios. La experiencia particular de nuestros fundadores en términos de bienes raíces e inmuebles, pero también en términos de aspectos legales y financieros, nos permite evaluar adecuadamente cada proyecto. En nuestra opinión, EstateGuru tiene un papel muy especial en el mundo de los préstamos P2P. Después de la reciente recesión, muchos bancos han ajustado sus criterios de préstamo , lo que ha dificultado aún más la financiación de los desarrolladores por parte de un banco. Muchas solicitudes de préstamos son rechazadas a pesar de un plan de negocios convincente y garantías sólidas.

EstateGuru es una compañía flexible y de rápido crecimiento que ayuda a aquellas empresas que son rechazadas por los bancos. De esta manera, EstateGuru ayuda a impulsar la economía y asegura que los buenos planes de negocios se financien con garantías sólidas.

2) ¿Cuál es la diferencia entre una plataforma P2P "regular" (como Mintos) y EstateGuru y por qué es tan importante?
Las dos principales diferencias son que solo ofrecemos préstamos comerciales (no créditos de consumo como Mintos) y que entregamos todos los préstamos nosotros mismos, mientras que Mintos utiliza diferentes prestamistas de préstamos.

Esto nos permite revisar cuidadosamente cada proyecto antes de colocar un préstamo. Tenemos un comité interno para analizar cada solicitud de préstamo. En la plataforma, solo los proyectos de tierras que han sido aceptados por este organismo.

Además, cada proyecto en la plataforma tiene un depósito de seguridad. Esto hace que todo sea aún más seguro. Esto significa que, en caso de impago del préstamo (si el prestatario no puede pagar el préstamo), podemos iniciar procedimientos legales y finalmente pagar el monto del préstamo a los inversores vendiendo el activo depositado en una subasta pública.

Mi comentario: EstateGuru se está posicionando claramente aquí como una alternativa a las numerosas otras plataformas P2P en la región báltica, que en su mayor parte ofrecen préstamos de consumo sin seguridad. Aquí, solo hay préstamos comerciales, por lo que se trata más de una plataforma B2P (business-to-peer).

3) ¿Qué hace que EstateGuru sea especialmente atractivo para los inversores (en comparación con otras plataformas)?
Primero, que cada proyecto es seleccionado por expertos , que no hay información asimétrica y que, como inversor, puede tomar una decisión clara en función de la información proporcionada (sobre el prestatario y la garantía depositada).

Segundo, que tiene la vista puesta en usted en todo momento y solo tiene que elegir los préstamos con los que se sienta cómodo. Nadie toma esta decisión por ti. También puede diversificar sus activos geográficamente.

En tercer lugar, que no hay costos ni tarifas ocultos por usar la plataforma como inversor y ¡ ya puede comenzar con 50 euros !

En cuarto lugar, EstateGuru ha ofrecido hasta ahora a sus inversores un rendimiento promedio de 12.5% , más alto que muchas otras plataformas.

Y finalmente, que todos los proyectos están asegurados, lo que proporciona seguridad adicional en caso de falla.
EstateGuru es, por lo tanto, el mejor socio de inversión para cualquier tipo de inversor porque les ofrecemos el mayor rendimiento y las más amplias oportunidades de diversificación en esta área.

Además, me gustaría responder al USP de EstateGuru (Unique Selling Point), que nos hace diferentes y atractivos tanto para los inversores como para los prestatarios.

Los prestatarios pueden financiar sus proyectos de forma rápida y flexible, porque este proceso es más rápido con nosotros que con los bancos y es más económico que con otros prestamistas. EstateGuru no solo es un socio financiero, sino también un socio comercial para el producto final del prestatario. Es por eso que nuestros prestatarios vuelven a nosotros una y otra vez.

Ofrecemos a los inversionistas préstamos garantizados y geográficamente diversificados que son accesibles para todos. EstateGuru es un socio de confianza que le permite invertir en dichos préstamos garantizados. La liquidez de la seguridad depositada es el elemento crucial en el examen cuidadoso de los prestatarios.

Mi comentario: esta respuesta suena un poco "ensayada" para mí, pero está bien. En lo que respecta al cuarto punto (retorno), la página de inicio de EstateGuru actualmente muestra un valor de 12.44. Mi experiencia personal, sin embargo, es que el valor es más bajo. Ahora he invertido en 15 proyectos diferentes y ninguno de ellos ha devuelto más del 12%. Mi retorno total estimado es actualmente de alrededor del 11%.

4) ¿Qué es LTV y por qué es importante este número?
Esta ración de préstamo a valor (LTV) indica cuánto es el monto del préstamo en comparación con la garantía depositada .

Si esto z. Por ejemplo, si tiene un valor de € 100,000 y pagamos € 60,000 al prestatario, entonces el LTV es del 60%. Cuanto menor sea este número, mayores serán las posibilidades de que los inversores recuperen su dinero en caso de incumplimiento.

Como el valor máximo de EstateGuru es del 75% , podemos asegurarnos de que aún recibiremos las tarifas adicionales que se cobran en el proceso de liquidación.

5) Una cartera diversificada (diversificada) es importante para que un inversor minimice su riesgo. Para la mayoría de las plataformas P2P, puede invertir tan poco como $ 10 por préstamo. ¿Por qué este valor en EstateGuru es de 50 euros?
No iría tan lejos como para decir que la mayoría de las plataformas ofrecen una inversión mínima de 10 euros.

Hay muchas plataformas donde el monto mínimo de inversión es mayor o al menos igual que EstateGuru. Creemos que EUR50 es un monto mínimo razonable para las inversiones inmobiliarias , que permite a todos los inversores invertir su dinero y así adquirir una cartera diversificada y sostenible. Por cierto, el monto promedio de inversión en EstateGuru es de 3.186 euros.

Mi comentario: admito que quería provocar algo con la pregunta. Por supuesto, las plataformas que ofrecen una inversión mínima de 10 euros (como Mintos *) no son plataformas de bienes raíces. Entonces él tiene razón.

6) ¿Qué recomendaría usted: en cuántos proyectos de préstamo diferentes debería invertir para lograr una diversificación adecuada en EstateGuru?
¡Solo puedes decidir desde cuándo estás lo suficientemente diversificado! Para algunos inversores, este valor es de 10 proyectos diferentes, para otros es 50.

Cuantos más proyectos cofinancie, más diversificado está usted. Tener un 2% de toda su cartera de inversiones en un solo préstamo es un grado aceptable de diversificación. También es importante dividir sus inversiones entre diferentes países. La mejor manera de lograr un alto nivel de diversificación para su cartera es utilizar la característica Autoinvertir.

Auto-Invest automáticamente invierte en proyectos que se publican en la plataforma y cumplen con los criterios especificados. Puede comenzar a usar esta función a un precio tan bajo como $ 50 por crédito. Pero solo a partir de un importe mínimo de 500 € por crédito, tiene la posibilidad de especificar criterios adicionales.

Mi comentario: Aquí obviamente no quería comprometerse. Entonces, por supuesto, puede ganar más inversores para su plataforma, incluso aquellos que no tienen dinero para diversificarse. Personalmente, siempre recomiendo un grado de diversificación de 100, es decir, invertir en 100 proyectos diferentes. Estoy trabajando en eso ahora mismo. Si un proyecto falla, inicialmente ha perdido solo el 1% de su capital invertido. Creo que casi cualquiera puede superarlo.

Con eso ya llegamos al final de la parte 1.

La próxima semana publicaré la segunda parte en el mismo lugar. En este caso, se trata principalmente de los riesgos desde la perspectiva del inversor y una pequeña perspectiva sobre el futuro de la plataforma.

Estateguru confirma que el marco jurídico y grado de ética en Estonia es simplemente superior al de España; la plataforma se hizo cargo del único impagado que ha habido en la historia de la plataforma -finales del 2017-, impresiona francamente.

En la segunda parte de la entrevista comentan el tema de las recuperaciones y las subastas, la pego a continuación, también con traducción google:

Entrevista a Mihkel Stamm, COO de EstateGuru - Parte 2


1) ¿Qué sucede si alguien no puede pagar su préstamo? ¿El dinero que invirtió se fue?
EstateGuru solo financia proyectos que están garantizados y tienen un LTV máximo del 75% (vea la Parte 1 para una breve explicación del LTV). Si un prestatario no puede pagar el préstamo, el valor depositado se subastará y el dinero invertido se reembolsará a los inversores.

En casi todos los casos (99%), EstateGuru son hipotecas senior, en algunos casos secundarias. Para una hipoteca senior, todos los derechos del proyecto son propiedad de EstateGuru. En caso de que ocurra un incumplimiento, el valor puede ser vendido (subastado) y el dinero pagado a los prestatarios.

Para una hipoteca de segunda clase, otra persona tiene los derechos para vender la seguridad. Con un LTV de 75% o menos , podemos asegurar que ingrese suficiente dinero para vender ambas hipotecas.

En otras palabras, la seguridad depositada sirve para proteger sus inversiones . Apoyamos todos los proyectos y utilizamos métodos "suaves" para ayudar al prestatario a cumplir con los plazos de amortización.

Si es necesario, comenzamos a vender la seguridad. Al hacerlo, confiamos en nuestros socios profesionales en los diversos países en los que operamos.

Mi comentario: todo parece muy razonable y seguro, pero en mi opinión, aún se obtiene la mejor seguridad para no correr el riesgo. Por lo tanto, invertiría al menos en 50 proyectos diferentes; más, por supuesto, sería aún mejor.

2) ¿Qué sucede si EstateGuru se vuelve insolvente o no existe por alguna otra razón? ¿Qué pasa con mi dinero invertido?

EstateGuru es un agente de inversiones , no administramos el capital invertido.

Todos los contratos se celebran entre el prestatario y el inversor, mientras que EstateGuru queda fuera. Todos los fondos de los clientes están separados de los fondos operativos de EstateGuru.

Si EstateGuru tiene dificultades financieras o incluso se declara insolvente, los fondos de los clientes están seguros y aún puede acceder a ellos.

En tal caso (improbable), se iniciará un procedimiento legal por el cual otra entidad asumirá el rol de EstateGuru, cuidando las inversiones de los inversionistas.

Mi comentario: Claro, la pregunta es muy teórica, pero siempre es bueno saber qué sucede realmente en el peor de los casos.

3) En una crisis económica, por lo general va cuesta abajo en el mercado de valores. ¿Qué impacto tendría una crisis económica en EstateGuru?

El LTV máximo está limitado al 75%, pero el promedio es del 59%. Las garantías proporcionadas por los prestatarios (en forma de bienes inmuebles o bienes inmuebles) y nuestra gestión de riesgos nos permiten suponer que EstateGuru recuperará los fondos de los inversores incluso en caso de una crisis económica (recesión) .

Si la compañía se vuelve insolvente, entonces todos los contratos actuales no se verán afectados. Es más probable que los proyectos en nuestra plataforma sean períodos de inversión a corto plazo. Dentro de estos cortos períodos de tiempo, es poco probable que se produzcan grandes cambios macroeconómicos globales.

Esto nos da la oportunidad de responder a cambios menores en la economía. A largo plazo, los mercados se están recuperando una y otra vez. Pero también seguimos las tendencias de los mercados y ajustamos nuestro proceso de evaluación en consecuencia.

Mi comentario: la próxima gran crisis seguramente llegará. Solo entonces podemos juzgar la respuesta que da aquí.


4) Algunas partes de su sitio web ya se han traducido al alemán, pero algunas secciones solo están disponibles en inglés (como los detalles de un préstamo en particular). ¿Hay algún plan para traducir todo al alemán?

Definitivamente queremos comenzar a traducir todo al alemán , incluidos los detalles de los proyectos individuales.

Además, queremos estar presentes en las redes sociales en Alemania en el futuro. Actualmente estamos buscando un profesional independiente que hable fluidamente estonio, alemán e inglés.

Si conoces a alguien que se ajuste a eso, contáctanos en [email protected]

5) Recientemente publicó el primer proyecto de España en la plataforma. Ya ofrece préstamos de Lituania, Estonia, Letonia y Finlandia. ¿Cuáles son tus planes para el futuro? ¿Qué mercados deberían estar presentes en su plataforma?

EstateGuru crea un mercado paneuropeo para financiar proyectos inmobiliarios al reunir a desarrolladores que buscan una financiación rápida y flexible y a inversores que buscan crear un flujo de ingresos estable, seguro y diversificado.

Durante el primer trimestre de 2018, EstateGuru lanzó los primeros proyectos de Finlandia y España. Por el momento, estamos en el proceso de establecer nuevas asociaciones que nos permitirán desarrollarnos y expandirnos aún más.

Actualmente estamos trabajando para permitir que los prestatarios del Reino Unido e Irlanda accedan a EstateGuru.


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Eso es todo. Le hice a Mihkel un total de 11 preguntas y, en general, estoy satisfecho con las respuestas.

Todavía tengo la impresión de que EstateGuru es una plataforma de buena reputación que hará mucho ruido en el futuro.

El concepto de préstamos garantizados por bienes inmuebles y otros bienes inmuebles me parece atractivo, tanto para los prestatarios como para los prestamistas, es decir, los inversores privados.

Los retornos son atractivos, el dinero con una amplia difusión (diversificación de palabras clave) es bastante seguro.

Mi inversión objetivo en EstateGuru son, por lo tanto, también 100 proyectos (cada uno por 50 euros). Una quinta parte de esto ya lo hice.

Por supuesto, te mantendré al tanto de cómo me va.