Mi opinión sobre Reinvest24

Reinvest24 es una plataforma de crowdfunding inmobiliario fundada en 2017 en Estonia que permite invertir en activos inmobiliarios. Hasta la fecha, la plataforma ha fondeado más de 10 proyectos por un importe de más de 10 millones de euros con una rentabilidad media superior al 14% anual.


El modelo de negocio de Reinvest24 consiste en adquirir los activos inmobiliarios a un buen precio, con un descuento sobre el precio de mercado de entre el 10% y el 20%, y añadir valor bien mediante la reforma de los mismos o consiguiendo las licencias y permisos necesarios.

Cuando una propiedad se ha fondeado al 100%, Reinvest constituye una sociedad limitada que adquirirá la propiedad y será la responsable de su gestión y su posterior venta.

La inversión mínima son 100 €. Durante el tiempo que se fondea la operación, el inversor no recibe intereses, y en caso que no se alcance el 100%, se devuelven los importes a los inversores.


Garantías
En el supuesto de que un inquilino no abone a tiempo una mensualidad, el inquilino deberá abonar una penalización del 0,2% diario. En el supuesto de que dicha penalización no sea abonada en la siguiente mensualidad, Reinvest24 recindirá el contrato y hará uso de los 2-3 meses de renta que el inquilino ha entregado como aval y buscará un nuevo inquilino.

Existe una garantía adicional y consiste en que si Reinvest24 no hace bien su trabajo y la propiedad está 3 meses sin aportar ingresos a los inversores, Clarus, un despacho de abogados de Letonia está facultado para vender el inmueble en nombre de los inversores al mejor precio y dividir el importe de la venta entre los inversores.

Jurídicamente, la sociedad es la propietaria del inmueble y el inversor es propietario de "x" participaciones sociales de la empresa propietaria del inmueble. Es muy costoso desde un punto de vista legal (notario...) hacer que más de 100 inversores sean propietarios de un inmueble. Gracias a Clarus, los inversores tienen las mismas garantías que si fueran propietarios del inmueble y tienen la certeza de que no estarán más de 3 meses sin recibir rentas.

Comisiones
Reinvest cobra dos tipos de comisiones a los inversores:

• 10% de los ingresos obtenidos de los alquileres, esto es, si un inmueble abona una renta de 10.000 €/año, Reinvest24 cobra 1.000 € en concepto de gastos de gestión y los otros 9.000 € se distribuyen entre los propietarios/inversores.
  
  
• 2% sobre el importe invertido que se abona en el momento de realizar la inversión. Se calcula sobre el importe invertido (1,96/98 = 2%), de forma que con 100€ hemos invertido 98 € en adquirir 980 participaciones de la sociedad que será titular del inmueble y nos han sobrado 0,04€ en la cuenta.
  
  

Rentabilidad
La rentabilidad se obtiene por dos vías (i) cobros mensuales del arrendamiento de los activos y (ii) la plusvalía en la venta.

Hasta la fecha, Reinvest24 ha finalizado con éxito sólo dos proyectos (el resto está invertido pero no se ha vendido el inmueble). La rentabilidad media obtenida en estas operaciones ha sido del 14,60% anual y se corresponde con la rentabilidad neta (*) del alquiler más la plusvalía obtenida por la venta.


(*) La rentabilidad bruta (gross yield) es la renta total del año dividido entre el precio de adquisición del inmueble mientras que la rentabilidad neta (net yield) es la rentabilidad bruta menos los gastos legales de la sociedad limitada (gestoría, cuentas anuales...) así como el 10% de honorarios que cobra Reinvest24 en concepto de gestión.


Inversión
Hemos hecho una primera inversión de 100€ en unos apartamentos en Tallin (Estonia) con una rentabilidad neta vía alquileres del 8% anual + 20% de plusvalía estimada vía venta del inmueble según los comparables de la zona dado que la propiedad se ha adquirido a precio inferior a mercado y se ha reformado.

Valoración
Como aspectos positivos, destaca la alta rentabilidad neta (14%) ofrecida con un inmueble como garantía. Como aspectos mejorables, resaltar que se trata de una plataforma con poco volúmen. Asimismo, no parece acertada la estrategia comercial de cobrar la comisión del 2% al principio (podrían deducirla en el momento de la venta) y el hecho de no remunerar durante el período que dura el fondeo. Yo prefiero préstamos directos con un inmueble como garantía a adquirir participaciones de una sociedad limitada. En definitiva, una pequeña plataforma donde poder diversificar y obtener una interesante rentabilidad con un activo como garantía.


Participación de la plataforma
Tanel Orro, CEO de Reinvest24 se ha registrado en Foro Fintech y responderá amablemente todas nuestras preguntas.

En relación a la tributación, habland0 con @Nitocoin, nos surge una duda de cómo tributan estos rendimientos.

Yo pienso que los rendimientos obtenidos vía alquileres tributan como rendimientos de capital mobiliario y los rendimientos obtenidos vía venta (plusvalía) tributan como ganancia patrimonial. Es correcto?

En Estonia la empresa/entidad con fines especiales (EFE) no tiene que pagar impuestos de ganancias obtenidas (por ejemplo de plusvalía), sin embargo el inversor individual tiene que pagar un dividendo o impuesto de ganancias sobre ganancias obtenidas de las inversiones. El factor clave aquí es la residencia del inversor. Reinvest24 está incorporado bajo las leyes de Estonia y no tiene que pagar impuestos por ganancias de capital o lucro, pero cuando esas mismas ganancias son repartidas y pagadas a los inversores, cada inversor tiene que ocuparse de pagar sus impuestos él mismo.

Si el inversor es de Estonia, estamos obligados por ley a deducir el impuesto sobre la renta (20%) de las ganancias obtenidas para inversores individuales, y en ese caso hay un impuesto de 0% sobre ganancias para inversores quienes invierten mediante sus empresas (esos inversores pagarán impuestos ellos mismos a la hora de pagar ganancias desde las cuentas de sus empresas a sus cuentas personales).

Si el inversor es de cualquier otro país, entonces pagamos las ganancias obtenidas en su totalidad, y la empresa inversora o el inversor individual tiene que ocuparse de pagar sus impuestos, si fuese necesario.

Como 2018 acaba de terminar, tenemos muchas peticiones para exportar transacciones históricas, y actualmente estamos desarrollando un informe que proporcionará al inversor toda la información relevante sobre las inversiones hechas durante el pasado periodo.

Espero que esto responde a tu pregunta, por favor avísame tu te puedo ayudar con algo más.

Hey!

The issue is that I am not sure how real estate crowdunding is taxed in Spain. I imagine we declare as "interests" the montly revenue we get and as "capital gains" when we sell the property and there is a benefit.

Feel free to post in English

Gracias por la información.

Mi duda es que si inviertes a través de la adquisición de participaciones de una SL, los rendimientos que obtienes de esta SL ¿Como tributan? No solo los rendimientos por alquiler, sino tambien los posibles beneficios por la venta del inmueble.

Entiendo que esta cuestión no la puede resolver Reinvest24 (de hecho no le compete asesorarnos sobre la tributación en España), por lo que la lanzo a ver si alguien me ilumina

Otro punto que no me acaba de convencer es la comisión del 2% que se cobra de entrada, con lo que tu rentabilidad, solo al empezar, ya es negativa.

Entiendo que es el funcionamiento de esta empresa y por lo tanto "lo tomas o lo dejas", pero me parecería más atractivo que la comisión se cobrase sobre los beneficios de la venta del inmueble, de la misma manera que cobran sobre el rendimiento del alquiler.

De esta manera se alinean más los intereses de ambas partes. Si no hay beneficio, no hay comisión

De momento no la descarto, pero tampoco entro. Seguiremos atentos...

Saludos,