Primera inversion: 36,8% tae ¡¡

Yo estoy metido en un par de proyectos y en los dos últimos no me fue posible porque la hora de la subasta es a las 14:00 que no pude cuadrar.
Decir que en el famoso proyecto del 36% imagino que habrá influido sobremanera que esta subiendo todo el mercado inmobiliario.
Si estuviésemos en otro entorno me parece complicado sacar incluso un 5% en un año para el inversor final (nosotros).
Si lees los proyectos ellos se quedan con un porcentaje, pero sin ello su bolsillo se llena bastante por el hecho de comisiones de gestión y de éxito.
Hay infinidad de crowdfunding inmobiliario, casi todas con el concepto de alquiler por el medio que no termino de ver en cuanto a proyecto de rentabilidad y menos a 50 eur de inversión y a 3-5 años

Cuales son las comisiones que cobran? No las encuentro en la página. Han pasado varios meses después del último mensaje, alguna novedad?

Creo que lo que buscas es esto:

Privalore tiene dos roles en cada proyecto y por tanto, dos tipos de retribuciones: como gestor y como inversor.

Como gestor captamos el proyecto, realizamos el diseño de la nueva distribución, escogemos sus acabados, obtenemos la financiación bancaria, publicamos la oportunidad, gestionamos los inversores, coordinamos la construcción y finalmente, vendemos la oportunidad.

Nuestros honorarios como gestor son:

1. Comisión de Gestión

Al realizar todas estas tareas nosotros, internamente, sin depender de empresas externas podemos reducir su coste y evitar reducciones del margen de la oportunidad. No obstante, sí tienen coste real y por ello, Privalore como gestor de estas tareas cobra una comisión de gestión que equivale aproximadamente, como referencia, al 4% de su precio de venta (exactamente el 5,55% del valor de tasación en la compra inicial).

Si estas tareas fuesen encargadas a terceros, a precio de mercado, su coste sería el doble (recordemos que un API ya cobra un 5% sólo por realizar la venta). El ingreso de esta comisión de gestión nos permite sufragar el coste de la estructura que realiza estos servicios internamente a precio reducido para ofrecer mayor rentabilidad.

Su importe se detalla en la sección Cuentas/Análisis de sensibilidad/Servicios/Comisión de gestión.

2. Comisión de éxito

Nuestro beneficio como gestor viene con el éxito del proyecto. Sólo si tu ganas, ganamos nosotros. Nos repartimos al 50% el beneficio obtenido en un primer tramo hasta obtener un 15% de rentabilidad para ti. Si conseguimos que la oportunidad rinda aún más, del resto, es decir del 15% en adelante, nos dividiremos el beneficio 70% Privalore y 30% para ti. Creemos es justo y razonable premiar nuestra gestión si conseguimos sobrepasar la rentabilidad anualizada del 15% y que, de este modo, tengas un gestor más motivado a obtener resultados excelentes, si cabe. Recordemos que también somos el mayor inversor.

Su importe se detalla en la sección Cuentas/Análisis de sensibilidad/Comisión de éxito.

Todos los anteriores conceptos quedan detalladas con exactitud en el contrato de inversión.

Por lo poco que he podido ver en su web sin estar registrado no les han salido mal los que han vendido hasta el momento pero para mi cartera tiene un riesgo bastante alto, si alguien tiene un resumen final de alguna de las ventas me encatanria echarle un ojo pero lo que digo TICKET MINIMO 1000€

Aquí puedes ver un hilo que te puede interesas:

https://www.rankia.com/foros/inversi...e-crowdfunding

La tendre en cuenta, todo buenas opiniones, aunque de momento fuera de mi rango de inversión aunque quizás me plantee no reinvertir un tiempo y guardar 1000€ para abrirme en esta plataforma

Buenas tardes,

Llevo un tiempo interesado en invertir en alguna plataforma de Crowdfunding Inmobliario y después de muchas horas de lectura llegué a la conclusión de que la única que merece la pena en Privalore (básicamente, porque es la única que hace Crowdfunding Directo)…..pero, una vez me he centrado en ellos y he analizado las oportunidades que han comercializado, tengo casi las mismas o más dudas que con el resto de plataformas!!!!!!!!!.

He escrito hace días directamente en el foro de su web consultando algunas de estas dudas y de momento no he obtenido respuesta. Os dejo aquí algunas de las dudas y conclusiones que les he planteado a la vista de lo que hay publicado de su oportunidad “AYALA 117”, para ver si entre todos podemos poner en claro si merece la pena o no invertir en esta plataforma:


1. ¿PRECIO OBJETIVO ELEVADO?

- Según el escenario previsto, se contempla vender en 580.000 € (a razón de 6.516 €/m2), en base a que como argumentan en el apartado “RESUMEN” consideran que con la obra a realizar “posicionaremos nuestra propiedad en la parte alta del mercado como si fuese obra nueva pero manteniendo un precio final por debajo de ésta y también de la segunda mano reformada, tal y como constatan los testigos de venta (6.681€/m2)”……..pero ¿no sería un error compararse con ese precio de obra nueva en la zona?
Lo que es la vivienda en sí, estoy seguro que con la reforma que se está realizando no tendrá nada que envidiar a una de obra nueva en la zona, pero las zonas comunes (fachada, portal, escaleras) en una obra nueva están actualizadas y tienen unos acabados y calidades en consonancia con las viviendas….en cambio, en esta promoción de Ayala 117 (la visité la semana pasada), las zonas comunes son muy “austeras” por decirlo de algún modo. Por otro lado, las promociones de obra nueva que hay en el distrito y que se venden a esos 6.681 €/m2, cuentan con servicios comunes (piscina, gimnasio, sauna, etc) que suponen un valor añadido y que justifica ese precio por m2 y contra los que Ayala 117 solo podría competir vendiendo la vivienda en un precio por m2 ajustado a lo que se ofrece (¿en torno a los 5.800 €/m2?

2. PORCENTAJE DE INVERSIÓN PRIVALORE SÓLO DEL 24%

- En vuestra web PRIVALORE.es, se expone en varios apartados que “siempre nos mantenemos como el mayor inversor en cada proyecto. De momento, somos los únicos que lo hacemos”, pero la realidad es que por ejemplo en este y otros proyectos (General Díaz Porlier, por ejemplo), el Capital invertido por PRIVALORE después del Crowdfunding es de sólo una cuarta parte del total (24% exactamente)….parece que así figura en el apartado “CUENTAS” de estas 2 oportunidades (¿?)

3. PORCENTAJE COMISIÓN ORDINARIA DEL 50%, PARTICIPANDO PRIVALORE SÓLO EN UN 24% DEL CAPITAL DE INVERSIÓN

- En línea con lo anterior, si el porcentaje de inversión de PRIVALORE en cada proyecto es del 24%, ¿la Comisión Ordinaria sería también del 24% del Resultado del proyecto?... en el apartado “CUENTAS” está calculada al 50% ¿es eso correcto?. Es decir, si los inversores obtenidos a través del Crowdfunding aportan un 76% del capital necesario, ¿no debieran participar en los resultados del proyecto en el mismo Porcentaje?

4. TOTAL COMISIONES COBRADAS POR PRIVALORE (80.275 € CON UNA APORTACIÓN DE 126.000 € = RESULTADO DE EXPLOTACIÓN DIRECTA DEL 64%!!!)

- A parte de la Comisión Ordinaria, entiendo que por lo que se refleja en el apartado “CUENTAS”, PRIVALORE percibe otros 23.461 € en concepto de Gestión (un 5,5 % del valor de tasación Hipotecaria de la vivienda) y a su vez, otros 24.525 de Prefinanciación, que según consta en la estipulación Séptima del Contrato tipo que firmaría con PRIVALORE (el que hay publicado en el apartado DOCUMENTACIÓN) tiene como objeto “compensar el riesgo asumido por dicho Fondo PRIVALORE que ha invertido con carácter previo al Periodo de Captación de Fondos)”.

- En resumen, que el total de las comisiones cobradas por PRIVALORE sería de 32.289 € (Ordinaria) + 23.461 € (Gestión) + 24.525 € (Prefinanciación), es decir, un total de 80.275 €,, lo que supone un Resultado de Explotación Directa del 63,7% (80.275 € / 126.000 € invertidos)…..¿10 veces superior a la Rentabilidad Neta ofrecida al Inversor????


5. IMPUESTOS TRANSMISIÓN

- Reflejan un importe de 11.250 € lo que supone un 3% sobre el importe de venta de la vivienda. El tipo reducido del I.T.P. de la Comunidad de Madrid es del 2% (Decreto Legislativo 1/2010, art. 30)…¿a que se corresponden ese desbarre de 3.750 €?


6. GASTOS DE ESCRITURA

- Por mi actividad, compro, reformo y vendo una media de 6 inmuebles al año en Madrid Capital), los costes de Notaría no debieran de superar los 600 € y los de Registro los 400 €, ambos establecidos por aranceles oficiales fáciles de consultar. Si añadimos 120 € de los costes de una Gestoría (que quizás no sería necesaria), en total tendríamos un coste de 1.120 € contra 3.070 € ¿es un error de publicación de la Oportunidad?…hay una desviación del 200%!!!!!

7. GASTOS CONSTRUCCIÓN

- Como explicaba en el punto anterior, por mi experiencia profesional, una obra con los acabados y calidades de las promovidas por PRIVALORE tendría un coste de ejecución de unos 450 €/m2 (“escenario alcista”). Ese coste sería contratando y ejecutando la obra “oficio a oficio” con la supervisión de un técnico, que tendría un coste para este tipo de obra de unos 5.000 € (igualmente, siendo generoso). En total tendríamos, 450 €/m2 x 89 metros = 40.050 €, más aparte los 5.000 € del técnico, es decir, en total, 45.000 €, contra los 62.385 € que figuran en la “CUENTA” de la oportunidad. Si comparamos ambas cifras, hay un 38% de desviación ¿cómo ejecuta PRIVALORE las obras? ¿Contrata una empresa constructora que se encarga de toda la obra pagando ese SOBRECOSTE del 38%?

8. OTROS GASTOS

- ¿A que se corresponden los 5.605 € en concepto de Impuestos y Tasas? Las tasas relacionadas con la Licencia de obra (Acto Comunicado) serían de aproximadamente 1.500 €….y las de los Permisos de Contenedores a razón de 3,86 € / día…considerando 60 días de obra serían 231,60 €; además, ya se incluyen otros 1.298 € en concepto de “Licencias y Permisos”

- ¿El concepto “Arquitectos” por importe de 2.290 € se podría aclarar?


Sin más, quedo a la espera de sus comentarios.

Muchas gracias por adelantado.

Un saludo.